SENTENCIAS REVOLUCIONARIAS EN MATERIA DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

  ¿HIPOTECA SIN INTERESES? 
Se trata de uno de los fallos pioneros en España que, tras declarar la nulidad de un IRPH establecido en un préstamo hipotecario, deja sin intereses el préstamo hipotecario y no lo sustituye por ningún otro índice. Y este ha sido el veredicto de la Sentencia 65/2015 de 16 de marzo del Juzgado Mercantil 7 de Barcelona.  Ya conocíamos la que fuere la primera sentencia del Juzgado Mercantil de Donostia el pasado 9 de febrero de 2015 y que dejaba el prestamo sin intereses, y ahora se vuelve a repetir el mismo fallo.
Además de este revolucionario fallo, el magistrado del Mercantil de Barcelona obliga a la entidad financiera UCI a devolver los intereses cobrados de más desde el inicio del préstamo.
Constituye una Sentencia un tanto revolucionaria dados los fallos a los que nos tiene acostumbrados nuestros tribunales. Desde hace un tiempo en materia de ejecuciones hipotecarias sí se han dado a conocer muchos Autos en los que se declaraba nula esta cláusula por considerarse abusiva. Pues bien, más tarde empezaron a llegar las primeras Sentencias de los tribunales en los que se declaraba la nulidad de la misma por entender que se no se había otorgado la información precisa y detallada y que, por sus características además, constituía un índice totalmente abusivo. La consecuencia de dicha nulidad obligaba a las  entidades a quitar dicha cláusula y a sustituirla por el índice que tienen el  90% de los préstamos hoy en día: el Euribor a un año. (Véase Sentencia del Juzgado Mercantil 12 de Madrid de 3 de octubre de 2014, la Sentencia 156/2014 del Juzgado Mercantil 1 de San Sebastián de 29 de abril de 2014 o la recentísima Sentencia del Juzgado Mercantil 7 de Barcelona 66/2015 de 16 de marzo).
Pues bien, esta nueva Sentencia 65/2015 del Mercantil de Barcelona obliga no solo a quitar del préstamo hipotecario el índice IRPH con  las consecuencias que ello deriva jurídicamente (la devolución de los intereses indebidamente cobrados) sino que además deja vigente el contrato de préstamo sin intereses. Es decir, el deudor hipotecario solo deberá devolver el capital que en su día la entidad financiera –UCI- le dejó, sin contraprestación (intereses) de por medio.
Constituye la primera resolución en que la nulidad de un índice conlleva la inaplicación de intereses, algo que es consecuencia del efecto disuasorio que ha de tener la anulación de cláusulas abusivas en los préstamos o contratos celebrados con consumidores según ha dispuesto el mismo Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Además constituye una resolución de máxima importancia dado el prestigio que tiene el magistrado que lo ha emitido, pleno conocedor y experto en Derecho de la Unión Europea y en concreto en derecho de protección a los consumidores.

 

¿CLÁUSULA TASACIÓN GARANTÍA INMOBILIARIA ABUSIVA?
Por su parte, el Juzgado de lo Mercantil 1 de San Sebastián ha declarado nula, por abusiva, la cláusula de tasación recogida en el préstamo hipotecario suscrito entre un particular y Caja Rural de Navarra.
Lo revolucionario en este Fallo constituye la nulidad, como se ha dicho, de la cláusula de tasación por considerar el tribunal que es un valor de tasación arbitrario. Pero es que además declara la nulidad de:
–          La cláusula suelo determinada en un 3%,
–          La cláusula de comisión de 30 euros por cualquier impago,
–          La cláusula de interés de demora de un 18%,
–          La cláusula de los fiadores
–          La cláusula de tasación del inmueble en garantía.
En este asunto merece traer a colación la literalidad del fallo, cuyo contenido no puede brillar más su transparencia y claridad:
           
“ESTIMAR íntegramente la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales X, en nombre y representación de X  frente a CAJA RURAL DE NAVARRA SOCIEDAD COOPERATIVA DE CRÉDITO.
2.- DECLARAR la nulidad del apartado final de la cláusula tercera del contrato de préstamo con garantía hipotecaria de 30 de junio de 2000 suscrito entre X  y CAJA RURAL DE NAVARRA SOCIEDAD COOPERATIVA DE CRÉDITO, en cuanto dispone: “Pactan las partes expresamente que el tipo de interés ordinario resultante de lo anteriormente pactado no podrá ser nunca inferior al 3,00 por ciento anual”
3.- DECLARAR la nulidad del apartado de la cláusula cuarta del contrato de préstamo con garantía hipotecaria de 30 de junio de 2000 suscrito entre X  y CAJA RURAL DE NAVARRA SOCIEDAD COOPERATIVA DE CRÉDITO, en cuanto dispone: “Cada vez que se produzca un impago de las obligaciones asumidas por la PARTE PRESTATARIA en virtud de la presente escritura, se devengará, afavor de la CAJA RURAL DE NAVARRA, una comisión de impagado de TREINTA EUROS (30,00 €), que será pagada por la PARTE PRESTATARIA en el momento en que se produzca cada uno de los impagos”.
4.- DECLARAR la nulidad de lla cláusula sexta del contrato de préstamo con garantía hipotecaria de 30 de junio de 2000 suscrito entre X y CAJA RURAL DE NAVARRA SOCIEDAD COOPERATIVA DE CRÉDITO, en cuanto dispone: “Sin perjuicio del derecho de resolución atribuido a la CAJA RURAL DE NAVARRA en los diversos supuestos pactados en esta escritura, de no efectuarse el pago de las cantidades que por principal, intereses y comisiones deba satisfacer la PARTE PRESTATARIA en las fechas y condiciones de esta escritura, y aun en el caso de que el préstamo haya sido declarado vencido por cualesquiera de las causas contractualmente previstas, devengarán las mismas, en concepto de MORA, día a día y hasta su total reintegro sin necesidad de requerimiento, un interés del 18 %, conforme a lo dispuesto en los artículos 316 y 317 del Código de Comercio”.
5.- DECLARAR la nulidad de la cláusula vigesimotercera del contrato de préstamo con garantía hipotecaria de 30 de junio de 2000 suscrito entre X  y CAJA RURAL DE NAVARRA SOCIEDAD COOPERATIVA DE CRÉDITO, en cuanto dispone: “Las personas integrantes de la parte FIADORA garantizan solidariamente entre sí, y frente a la CAJA RURAL DE NAVARRA el pago de todas las obligaciones asumidas en esta escritura por la PARTE PRESTATARIA, constituyéndose en fiadores solidarios de ésta, con renuncia de los beneficios de excusión, orden y división. El afianzamiento subsistirá hasta la completa cancelación de las obligaciones asumidas por la PARTE PRESTATARIA en esta escritura, por lo que los FIADORES prestan su consentimiento expresado a las moratorias y prórrogas que pudieran concederse a la PARTE PRESTATARIA “.
6.- DECLARAR la nulidad de la cláusula decimocuarta letra b) del contrato de préstamo con garantía hipotecaria de 30 de junio de 2000 suscrito entre X  y CAJA RURAL DE NAVARRA SOCIEDAD COOPERATIVA DE CRÉDITO, en cuanto dispone: “Se señala como valor de las fincas hipotecadas, para caso de subasta, el de CIENTO OCHENTA MIL EUROS (180.000 €) para la finca registral número 718 Registro de la Propiedad número cinco de Pamplona, el de SESENTA MIL EUROS (60.000 €), para la finca registral número 720 del Registro de la Propiedad número cinco de Pamplona, y el de DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL EUROS (245.000 €), para la finca registral número 14.715 del Registro de la Propiedad número uno de San Sebastián “.
7.- CONDENAR a CAJA RURAL DE NAVARRA SOCIEDAD COOPERATIVA DE CRÉDITO a estar y pasar por las anteriores declaraciones y a dejar de aplicar las cláusulas citadas.
8.- CONDENAR a CAJA RURAL DE NAVARRA SOCIEDAD COOPERATIVA DE  CRÉDITO al pago a X de las costas del procedimiento.”
La resolución judicial estima así íntegramente una demanda interpuesta contra la entidad por un consumidor que en 2009 avaló a su hijo en un préstamo hipotecario por importe de 365.000 euros, a devolver en 35 años y seis meses, y que incluía las cláusulas ahora declaradas abusivas, entre ellas la que convertía al avalista – el padre- en “deudor solidarios”, renunciado así de forma injustificada a los derechos que el mismo Código Civil concede a los fiadores.
La demanda estimada por el juzgado denunciaba que todos estos apartados no fueron negociados “individualmente”, no se consintieron “expresamente”, eran “contrarios a la buena fe” y fueron adoptados “en perjuicio” del cliente, al que causaron “un desequilibrio importante entre sus derechos y obligaciones” por lo que finalmente deben tildarse legítimamente como ABUSIVOS.
En cuanto al valor de tasación el fallo concluye que “No parece coherente que se concedan 365.000 euros para rehabilitar el inmueble y luego se tase el suelo en 60.000 y el vuelo en 180.000, salvo que el precio se haya rebajado sobremanera, lo que perjudica a los obligados y beneficia al acreedor que dispone de la garantía”. La tasación constituye un elemento de especial importancia, puesto que cuando se procede a la subasta y finalmente se la adjudica el acreedor, éste se la puede adjudicar por un 70% – si es vivienda habitual- del valor de tasación.
Anna Artalejo Rubio
Abogada especialista en Derecho Bancario, Financiero y Derecho de la Unión Europea
Navas & Cusí Abogados

 

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